|
【案例四】 背景： 某房地产公司对某公寓项目的开发征集到若干设计方案，经筛选后对其中较为出色的四个设计方案作进一步的技术经济评价。有关专家决定从五个方面（分别以F1-F5表示）对不同方案的功能进行评价，并对各功能的重要性达成以下共识：F2和F3同样重要，F4和F5同样重要，F1相对于F4很重要，F1相对于F2较重要；此后，各专家对该四个方案的功能满足程度分别打分，其结果见表2-11。 根据造价工程师估算，A、B、C、D四个方案的单方造价分别为1420、1230、1150、1360元/m2。
表2-11
方案功能得分
问题： 1．
计算各功能的权重。 2．
用价值指数法选择最佳设计方案。 答案： 问题1： 解：根据背景资料所给出的相对重要程度条件，计算各功能权重。 本案例没有直接给出各项功能指标的权重，要根据给出的各功能因素重要性之间的关系，采用0-4评分法予以计算确定。按0-4评分法的规定，两个功能因素比较时，其相对重要程度有以下三种基本情况： （1）
很重要的功能因素得4分，另一很不重要的功能因素得0分； （2）
较重要的功能因素得3分，另一较不重要的功能因素得1分； （3）同样重要或基本同样重要时，则两个功能因素各得2分。 根据题给条件对这五个指标进行重要性排序为：F1>
F2
=
F3>
F4 =
F5，再利用0-4法计算各项功能指标的权重，计算结果见表2-12。 表2-12
功能权重计算表
问题2： 解：分别计算各方案的功能指数、成本指数、价值指数如下： 1.功能指数 将各方案的各功能得分分别与该功能的权重相乘，然后汇总即为该方案的功能加权得分, 各方案的功能加权得分为： WA=9×0.350+10×0.225+9×0.225+8×0.100+9×0.100=9.125 WB=10×0.350+10×0.225+9×0.225+8×0.100+7×0.100=9.275 WC=9×0.350+8×0.225+10×0.225+8×0.100+9×0.100=8.900 WD=8×0.350+9×0.225+9×0.225+7×0.100+6×0.100=8.150 各方案功能的总加权得分为W=WA+WB+WC+WD=9.125+9.275+8.900+8.150=35.45 因此，各方案的功能指数为: FA=9.125/35.45=0.257 FB=9.275/35.45=0.262 FC=8.900/35.45=0.251 FD=8.150/35.45=0.230 2.各方案的成本指数 各方案的成本指数为: CA=1420/(1420+1230+1150+1360)=1420/5160=0.275 CB=1230/5160=0.238 CC=1150/5160=0.223 CD=1360/5160=0.264 3.各方案的价值指数 各方案的价值指数为: VA=FA/CA=0.257/0.275=0.935 VB=FB/CB=0.262/0.238=1.101 VC=FC/CC=0.251/0.223=1.126 VD=FD/CD=0.230/0.264=0.871 由于C方案的价值指数最大，所以C方案为最佳方案。 三、费用分析比较法
（一）主要考核知识点： 1、设计、施工方案的费用分析比较法 对于若干可行的设计、施工方案，如果其他分析评价指标的评价结论基本相同（或差别不大），或对于方案选择方来讲，费用指标的重要程度远远大于其他指标时，可以仅计算各可行方案的费用指标，通过费用指标的计算结果选择最优方案。 在应用费用分析比较法时，一般情况下是首先分别计算每一可行方案的全部费用，然后进行比较，从中选择最优方案。 2、生命周期成本理论在方案评价中的应用 （1）建设工程生命周期成本的概念 建设工程生命周期是指工程产品从研究开发、设计、建造、使用直到报废所经历的全部时间。工程生命周期成本包括经济成本（也称资金成本）、环境成本和社会成本。由于环境成本和社会成本较难定量分析，一般只考虑资金成本。 工程生命周期经济成本是指工程项目从项目构思到项目建成投入使用直至工程生命终结全过程所发生的一切可直接体现为资金耗费的投入的总和，包括建设成本和使用成本。建设成本是指建筑产品从筹建到竣工验收为止所投入的全部成本费用。使用成本则是指建筑产品在使用过程中发生的各种费用，包括各种能耗成本，维护成本和管理成本等。工程生命周期资金成本的构成如图所示。
（2）建设工程生命周期成本分析评价方法
在通常情况下，从追求建设工程生命周期成本最低的立场出发，首先是确定生命周期成本的各要素，把各要素的成本降低到普通水平；其次是将建设成本（设置费）和使用成本（维持费）两者进行权衡，以便确定研究的侧重点从而使总费用更为经济；第三，再从生命周期成本和系统效率的关系这个角度进行研究。
此外，由于生命周期成本是在长时期内发生的，对费用发生的时间顺序必须掌握。耗材和劳务费用的价格一般都会发生波动，在估算时要对此加以考虑。同时，在生命周期成本分析中必须考虑资金的时间价值。
建设工程生命周期成本评价最常用的方法是费用效率（CE）法。
费用效率（CE）是指工程系统效率（SE）与工程生命周期成本（LCC）的比值。其计算公式如下：  式中：CE——费用效率； SE——工程系统效率； LCC——工程生命周期成本；
IC——设置费；
SC——维持费。 运用这种方法的关键在于将系统效率定量化，尤其是应将系统的非直接收益定量化。 （二）案例解析 【案例一】 背景： 某六层单元式住宅共54户，建筑面积为3
949.62m2。原设计方案为砖混结构，内、外墙均为240mm砖墙。现拟定的新方案为内浇外砌结构，外墙做法不变，内墙采用C20钢筋混凝土浇筑。新方案内横墙厚为140mm，内纵墙厚为160mm，其他部位的做法、选材及建筑标准与原方案相同。 两方案各项指标见表2-1。 表2-1
设计方案指标对比表
问题： 1．
请计算两方案如下技术经济指标： （1）
两方案建筑面积、使用面积单方造价各为多少？每平方米差价多少？ （2）
新方案每户增加使用面积多少平方米？多投入多少元？ 2．
若作为商品房，按使用面积单方售价5 647.96元出售，两方案的总售价相差多少？ 3．
若作为商品房，按建筑面积单方售价4 000元出售，两方案折合使用面积单方售价 各为多少元？相差多少？ 答案： 问题1：
解：1.两方案的建筑面积、使用面积单方造价及每平方米差价见表2-2。
表2-2
建筑面积、使用面积单方造价及每平方米差价计算表
注：单方造价=概算总额/建筑面积；或：单方造价=概算总额/使用面积 由表2-2可知，按单方建筑面积计算，新方案比原方案每平方米高出34.57元；而按单方使用面积计算，新方案则比原方案高出3.59元。 2.每户平均增加的使用面积为：（2 881.98-2 797.20）/54 = 1.57（m2） 每户多投入：（4 300 342-4 163 789）/54 = 2 528.76（元） 折合每平方米使用面积单价为：2 528.76/1.57 = 1 610.68（元/m2） 计算结果是每户增加使用面积1.57m2，每户多投入2 528.76元。 问题2： 解：若作为商品房按使用面积单方售价5 647.96元出售，则 总销售差价 = 2 881.98×5
647.96 - 2 797.20×5
647.96
= 478
834（元） 总销售额差率 = 478 834/（2
797.20×5
647.96）= 3.03% 问题3： 解：若作为商品房按建筑面积单方售价4 000元出售，则两方案的总售价均为：
3949.62×4
000 = 15 798 480（元） 折合成使用面积单方售价： 砖混结构方案：单方售价 = 15 798 480/2 797.20 = 5
647.96（元/m2） 内浇外砌结构方案：单方售价 = 15 798 480/2 881.98 = 5
481.81（元/m2） 在保持销售总额不变的前提下，按使用面积计算，两方案 单方售价差额 = 5 647.96 –
5 481.81 = 166.15（元/m2） 单方售价差率 = 166.15/5 647.96 =
2.94%
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
